写字楼物业管理方案

  面对着一栋栋高楼大厦，对那些拔地而起的写字楼，关于它的物业管理费的收取，有什么要求么?有关它的管理方案，在制定时候必须要格外注意什么呢?

  在准备投资写字楼之前，应该首先计算该盘的年回报率，合适则具有投资价值。根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为“年收益×15年=房产购买价”。若物业年收益×15年大于购房款，则表明该项目尚具投资价值。

  如果某个写字楼周边全是高层建筑物，其视线必然被挡，就谈不上什么自然景观了。人工作到一定时候，势必疲惫。楼层里设置的公共小花园及小花园里的植被绿化，能够达到放松身心的目的。而写字楼外的自然景观，则可以让人凭栏远眺心旷神怡，以利于休息养神。

  作为投资型物业，写字楼增值、保值是通过物业管理服务来实现的，物业管理公司直接决定某个写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。没有公司喜欢在垃圾满地的写字楼里办公。因此选择投资某个写字楼时，调查物管公司情况亦不容忽视。

  物业管理是一项专业性很强的工作，在目前物管企业技术上的含金量还较低的情况下，服务的专业性更多表现在对业务管理流程的合理分工和有效监控。高技术上的含金量的业务是物业管理企业需不断巩固和加强的内容，但对劳动密集型业务或社会成熟型业务，企业要更多地通过社会的专业分工，达到降低经营成本、提升工作效率、提升服务的目的。

  其次，对需要购置专业设备才能进行的，诸如高档石材的结晶保养、楼宇外墙清洗等业务，通常会委托给专业性服务商进行具体实施。再有，就是对于一些技术上的含金量较高的专业服务领域和一些垄断行业，比如：电梯系统、弱电系统设备的运行和维修管理服务、物业区域治安维护、消防安全相关工作等，为了归避经营风险，保证服务质量，通常也要采取转委托的方式实现。而对于物业管理中的最有价值的核心业务内容，如日常小修服务、有偿特约服务等则一般不宜进行转委托。

  在合同的草拟与签订过程中，首先应该明确转委托后责任的界定。物业管理企业将自己的专项服务业务转委托给其他专业服务供应商后，并不能免除自己根据原物业管理合同对业户应承担的责任和义务。

  如果受委托的专业供应商的服务达不到原物业管理合同规定的标准和要求，则物业管理企业应当对业户承担违约责任。特别要强调在合同或协议上应约定，供应商提供的专业性服务质量和水平，不能低于物业管理服务合同中对相关专业性服务质量和要求的约定;并且要约定专业性服务供应商达不到服务质量和要求时的违约责任。

  其次，就是对专项业务委托合同或协议期限的确定。不同的委托合同可视服务内容的权重差别，签订不同的合同期限，可以给物业管理企业留有充分的谈判时间，就委托服务方的服务水平作整体、充分评估，并给选择新的服务供应商留有余地，从而引入全程市场之间的竞争机制，保证提供高质量的服务。